Cómo invertir en “foreclosures”
Muy seguramente usted ha visto u oído uno de los cientos de comerciales de programas y libros que le prometen hacerlo millonario invirtiendo en bienes raíces reposeídos por los bancos o “foreclosures”, como se conocen por su nombre en ingles. Simplemente, a través de esta columna les queremos recordar que si eso fuera una cosa tan buena y tan fácil, los autores de esos libros no estarían gastando el tiempo y dinero vendiendo sus libros, sino comprando y vendiendo propiedades.
Existen muchos mitos acerca de inversiones en foreclosures. A continuación explicaremos brevemente las tres diferentes etapas de inversiones en foreclosures.
La primera etapa se llama pre-foreclosure. En esta etapa, el dueño de la casa se ha quedado atrasado en tres o más pagos mensuales y recibe una carta del banco en la cual lo amenazan de iniciar un proceso legal para que se ponga al día en sus obligaciones. Vale la pena aclarar, que aunque los bancos inician el proceso legal después de tres meses, el tiempo de un foreclosure generalmente dura de nueve meses a un año.
De esta manera, el dueño de casa tiene tiempo suficiente para negociar con el banco o buscar medidas alternativas, como vender la casa, antes de llegar a la penosa situación de un foreclosure.
La siguiente etapa de inversión es en la subasta pública. Esto es lo que se conoce como “foreclosure” como tal. A este punto se llega cuando el dueño de casa no pudo solucionar nada con el banco y la corte ordena que la propiedad sea subastada al mejor postor para que el banco pueda recuperar su dinero.
Las subastas generalmente se llevan a cabo en las escaleras de la corte del condado. Los listados de las casas que se van a rematar en subasta se hacen públicos con algunas semanas de anterioridad. Los interesados deben presentarse con el dinero en efectivo para poder participar en la subasta.
Comprar casa en subasta es una lotería, pues usted no puede inspeccionar la casa antes de ofrecer por ella. Usted la esta comprando en una condición “as is”, que quiere decir que usted compra la casa como este. Si la casa tiene algún problema de construcción o en el titulo, el solucionar estos problemas es su responsabilidad.
La tercera etapa es la de inversión en post-foreclosure, es decir, cuando la casa es reposeída por el banco. Muchas veces la subasta no trae suficientes ofertas y el banco decide quedarse con la casa.
Las casas reposeídas entran al mercado como cualquier otra casa. La inversión en esta etapa es la más segura, pues los bancos las rehabilitan y limpian el titulo para ponerlas de venta. De la misma manera, los precios de estas casas generalmente son los mismos a lo de las otras casas en el mercado, sin embargo, se pueden encontrar algunas ofertas buenas cuando la casa ha estado por algún tiempo en el mercado y el banco se ve en la urgencia de venderla para no seguir perdiendo dinero.
Por lo anterior, lo más recomendable siempre es negociar con el dueño de la casa directamente mientras está en la etapa de pre-foreclosure.
Si el dueño de la casa considera que su situación financiera no va a mejorar y esta dispuesto a entregar la casa, el banco puede considerar algunas alternativas para solucionar el problema como un “workout assumption” o un “short sale”.
Un “workout assumptiont” es una propuesta que se le hace al banco para que acepte transferir la hipoteca a una tercera persona que cumpla con los criterios requeridos por el banco. Sin embargo, la gran mayoría de las hipotecas no son asumibles, es decir, que no se pueden transferir a terceras personas. Por esta razón es necesario presentarle al banco un “wokout assumptiont”.
Por su parte, un “Short sale” es un acuerdo que se llega con el banco, en el cual este le permite al dueño de la casa ponerla en venta y recibir el dinero de la venta como pago de la hipoteca, inclusive si el precio de venta es inferior al saldo de la deuda.
Un “short sale” es de especial interés para los bancos que tienen segundas hipotecas. Por ejemplo, usted habrá escuchado de las personas que compraron sus casas con 100% de financiación a través de dos hipotecas, una por el 80% y otra por 20%. La hipoteca del 80% tiene prevalencia sobre la del 20%, es decir, que si la casa se vende en foreclosure, el dinero recolectado debe ser abonado primero al pago de la hipoteca más grande. Cualquier dinero restante, si lo hay, se abona al saldo de la segunda hipoteca.
El costo para un banco de un proceso de foreclosure se estima alrededor del 20%. Por esta razón, cuando hay un foreclosure el banco que tiene la segunda hipoteca sabe que no recibirá nada, por lo que estará más que interesado en llegar a un acuerdo de “short sale” con el dueño de la casa.
* Presentaciones del Programa Radial “Garantice su Futuro”™. Se escucha todos los lunes, miércoles y viernes de 5 p.m. a 6 p.m. por la emisora WPAT 930AM. Los Sabados de 5:30 am a 6:00 am por la emisora Amor 93.1 FM y de 8 am a 9 am por Radio Wado 1280AM.
Conrado González es Presidente de Financial Benefits Corp.
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