Cómo comprar casas rematadas por el banco. La verdad sobre los Foreclosures.
Diariamente vemos en los principales medios de comunicación comerciales de programas que ofrecen hacerse millonario invirtiendo en propiedades que han sido recuperadas por los bancos, o lo que en inglés comúnmente se llaman se denomina “Foreclosure”. Sin embargo, a pesar de que los comerciales sobre remates de inmuebles prometen hacerlo rico tan pronto usted compre el programa que están vendiendo, en la vida real, invertir en inmuebles rematados no es tan fácil como anuncian.
En un “Foreclosure” el banco retoma la propiedad del inmueble, generalmente, porque el comprador no se ha quedado atrasado con el pago de la hipoteca por más de tres meses.
Recientemente, se ha disparado la tasa “Foreclosures” o reposiciones de inmuebles. Las razones de ello son el aumento en las tasas de interés, la disminución del precio promedio de las a lo largo del país y finalmente, por la ignorancia de los compradores en el momento de seleccionar la hipoteca.
No son pocos los clientes que nos llaman a nuestro programa de radio “Garantice su Futuro” quejándose por que no puede no pueden pagar la hipoteca que escogieron para financiar su casa. En los últimos anos se hicieron las hipotecas con tasa de interés ajustable. La cuales ofrecen una tasa de interés fija, mas baja durante los primeros anos del préstamo, generalmente dos anos, pero que después se ajustan a las tasas de interés existentes en el mercado en ese momento. Desafortunadamente para estas personas, las tasas de interés han subido durante el último ano, y por ello el pago mensual de las hipotecas ajustables también ha subido. Esto ha llevado a que muchas personas se queden atrasadas en el pago de sus hipotecas y se vean obligadas a entregar la casa al banco.
En los últimos años el mercado de “foreclosures” ha ganado mucha popularidad. Sin embargo, hacer dinero en este mercado requiere de perseverancia, conocimiento del mercado, y en la mayoría de las veces dinero en efectivo para pagar por la casa.
Los siguientes son las tres principales categorías en que se puede participar de una casa en reposición:
- Propiedades en pre-reposición
Estas son propiedades que entran al mercado después de que el banco inicia el proceso legal de reposición ante la corte. Muchos dueños de casa prefieren vender sus casas por menos de lo que vales por el temor de dañar su historial de crédito o por recuperar cualquier “equity” o patrimonio que tenga la casa.
Tal vez esta sea la mejor manera de comprar una casa, si usted no cuenta con dinero en efectivo para comprarla y si tiene el tiempo suficiente para inspeccionar la condición de la casa y el titulo de la propiedad.
Usted debe asesorarse de un buen abogado para que evalúe con exactitud cuales son las deudas que tiene la casa y que no haya embargos en contra de la propiedad. Generalmente cuando una persona deja de pagar su hipoteca es porque también se ha quedado atrasado en sus demás obligaciones financieras, y puede que algunos de ellos hayan iniciado procesos de embargo o “liens” en contra del inmueble.
- Propiedades reposeídas por el banco o REO’s
Se llaman REO’s por sus siglas en ingles (real estate owned). Estas propiedades tienen mayor seguridad en términos legales y técnicos. Los bancos siempre limpian los títulos de la propiedad y hacen las reparaciones básicas necesarias para ponerlas nuevamente en el mercado. La buena noticia es que el negocio de los bancos no vender casas sino prestar dinero, por lo que en algunos casos las propiedades salen al mercado con descuentos atractivos para que se vendan más rápido.
Generalmente los bancos contratan agentes de bienes de raíces para ofrecer estas propiedades en el mercado, lo que las convierte en un mercado de compra de casa regular.
Existen muchos sitios en especializados en listado de propiedades en “foreclosure”. Esto ha facilitado al acceso a este tipo de información a las personas corrientes, que generalmente antes estaba restringido solo para algunos compradores. La desventaja para los compradores, es que en un mercado de libre oferta y demanda siempre tiende a reflejar el precio real de mercado, por lo que las casas en reposición ofrecidas a través de este sistema, generalmente tienen un precio muy similar a de las otras casas en el mercado.
- Subastas
Las subastas son los procesos mas populares y quizás los mas conocidos. Las subastas tienen lugar en la corte del condado a una hora y fecha determinada que son anunciadas públicamente. Existen dos consideraciones para participar de una subasta de inmuebles. Primero, las casas son ofrecidas sin ninguna garantía sobre la condición de la misma y el comprador tampoco tiene derecho a hacer una inspección. La segunda, es que la corte requiere de pago completo en el momento de la subasta. Es decir, usted debe tener dinero en efectivo o financiación asegurada.
Encontrar propiedades en subasta muchas veces es engorroso. Usted tiene que ir al despacho de la corte y buscar el listado de propiedades existentes para subasta y de allí escoger una que se ajuste a su perfil. Sin embargo, con la magia del Internet, también han salido compañías que recopilan esta información y la venden pro subscripción a los interesados.
* Presentaciones del Programa Radial “Garantice su Futuro”™. Se escucha todos los lunes, miércoles y viernes de 5 p.m. a 6 p.m. por la emisora WPAT 930AM. Los Sabados de 5:30 am a 6:00 am por la emisora Amor 93.1 FM y de 8 am a 9 am por Radio Wado 1280AM.
Conrado González es Presidente de Financial Benefits Corp.
Tel: (201) 867-2222
E-mail: info@garanticesufuturo.com
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